تقسیم مال مشاع

فهرست مطالب

 

تقسیم مال مشاع تابع قواعد حقوقی خاص است . موضوع تقسیم در خصوص اموالی مطرح می شود که بیش از یک مالک دارند . در صورتی که مالکین یک مال ، بنا به هر علتی نخواهند با دیگر مالکین در مال مشترک ، شریک بوده و یا تمایل به استفاده مستقل از مال مشاع داشته باشند ؛ اقدام به تقسیم مال مشترک می نمایند .این مقاله توسط گروه وکلای نوری گردآوری شده است که خدمات حقوقی مانند وکیل حقوقی ، وکیل خانواده و وکیل کیفری ارائه می کند.

تقسیم مال مشاع باید به نحوی انجام شود که منافع کلیه مالکین مشاعی ، به صورت تساوی رعایت شود . بنابراین هر تقسیمی که به اشتباه انجام شود و منجر به زایل شدن حق یکی از شرکا شود به استناد حکم ماده 601 قانون مدنی منجر به ابطال تقسیم نامه و اعاده به وضعیت سابق می گردد.

برای پیشگیری از ابطال تقسیم نامه و ممانعت از اتلاف زمان ، موکداً پیشنهاد می شود قبل از هر اقدامی با وکیل حقوقی مشورت نمایید . دفتر حقوقی وکیل نوری با در اختیار داشتن وکلای مجرب حقوقی ، می تواند به مالکین مشاعی که قصد تقسیم مال مشترک خود را دارند ؛ جهت تنظیم تقسیم نامه و احقاق حقوق در محاکم خدمات حقوقی مناسبی ارائه نماید .

راه های قانونی تقسیم ملک

راه های قانونی تقسیم ملک مشترک بین چند مالک ، متنوع است . مالکین از طریق توافق و یا اجبار سایر شرکا از طریق اداره ثبت و یا دادگاه ، به شرطی که تقسیم موجب ضرر برخی مالکین نشود ؛ می توانند یک مال مشاع را تقسیم نمایند . در مواردی مانند تسهیل در دستور فروش مال و کاهش اختلافات ضرورت ایجاب می نماید که مال تقسیم شود .

بنابراین در صورت تصمیم مالکین به تقسیم مال مشترک و با در نظر گرفتن مدت زمان حصول نتیجه و نیز هزینه تقسیم ، می باید یکی از راه های قانونی تقسیم ملک انتخاب شوند . برای انتخاب بهتر مالکین شرح مختصری از هر یک از راه های قانونی تقسیم ملک داده می شود .

تقسیم مال مشاع از طریق دادگاه

تقسیم مال مشاع از طریق دادگاه در صورتی امکان دارد که به حکم ماده 595 قانون مدنی تقسیم موجب نشود که تمام و یا بخشی از حصه مال مشترک ، از مالیت خارج شود . در این صورت حتی اگر تمام مالکین ملک مشاع از دادگاه تقاضای تقسیم مال مشترک را بنمایند ؛ دادگاه صالح به رسیدگی به درخواست تقسیم ملک ، به حکم قانون نمی تواند تقاضای مالکین را بپذیرد .

همچنین در صورتی که تقسیم منجر به ضرر برخی مالکین شود دادگاه نمی تواند شرکاء متضرزر را اجبار به تقسیم مال مشترک نماید . البته اگر درخواست تقسیم از سوی مالک متضزر به دادگاه ارائه شود ؛ دادگاه به استناد قاعده حقوقی « الاقدام مسقط الضمان » ، که اصطلاحاً قاعده اقدام گفته می شود ؛ می تواند شرکایی که از تقسیم ضرر نمی کنند را به حکم قضایی ، اجبار به تقسیم مال مشترک نماید .

چنانچه احدی از شرکای مال مشاع ، غایب مفقود الاثر و یا محجور باشد ؛ تقسیم مال از طریق دادگاه تنها شیوه قانونی برای تقسیم مال مشترک خواهد بود . بنابراین حتی با توافق ولی محجور نیز شرکا نمی توانند مال را از طریقی به غیر دادگاه ، تقسیم نمایند .

 تقسیم مال مشاع از طریق توافق شرکا

تقسیم مال از طریق توافق شرکا ، از دیگر راه های قانونی تقسیم ملک است . به حکم ماده 591 قانون مدنی ، تقسیم به نحوی که شرکا توافق نمایند ؛ انجام خواهد شد . در مواردی که تقسیم موجب ضرر یک و چند مالک مشاعی شود تنها راه تقسیم مال مشترک ، توافق مالکین است . چرا که دادگاه برابر مقررات قانون مدنی در باب تقسیم اموال مشترک ، دادگاه را از اجبار شریک متضرزر ، منع کرده است .

تقسیم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک

تقسیم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک فقط در مورد اموال مشترکی که دارای سابق ثبت رسمی در دفتر اداره ثبت هستند ؛ قابل اعمال است . همچنین محدودیت هایی که در مورد اجبار شرکا به تقسیم از طریق دادگاه در این مقاله ذکر گردید ؛ در مورد تقسیم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نیز قابل اجرا می باشد .

تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی

تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی از این جهت که مالکیت مال مشاع به طور رسمی ثبت نشده است ؛ دارای چالش های قانونی است . البته با تصویب قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول مصوب 1403 و الزام مالکین به ثبت معاملات ، تقسیم مال مشترک فاقد سند رسمی طی چند سال آینده دیگر مطرح نخواهد بود .

تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی صرفاً از طریق توافق کل شرکا و نیز از طریق دادگاه قابل اعمال است . در تقسیم مال مشترک فاقد سند رسمی نیز باید توجه داشت که این نوع تقسیم ، نباید مال را از مالیت خارج نماید و همچنین در صورتی که مالکین در مورد تقسیم مال مشترک فاقد سند رسمی توافق ننمایند و تقسیم نیز موجب ضرر برخی مالکین شود ؛ دادگاه نیز نمی تواند بر علیه مالکینی که از تقسیم ضرر می کنند ؛ حکم به تقسیم مال مشترک را صادر نماید .

تقسیم مال منقول

در قوانین مدنی ، مال به دو قسم منقول و غیر منقول تقسیم می شوند . مقررات مربوط به اموال با توجه به نوع مال از جهت منقول بودن یا نبودن ، علاوه بر تشابهاتی ، دارای قواعد و مقررات متفاوتی خواهند بود . اما از لحاظ تقسیم ، تفاوتی بین تقسیم مال منقول با تقسیم مال غیر منقول نخواهد بود .

لذا تقسیم مال منقول مانند تقسیم مال غیر منقول از دو طریق توافق شرکای مال مشترک و اجبار ( دادگاه و اداره ثبت اسناد و املاک ) نیز امکان پذیر است .

دادگاه صالح در دعوای تقسیم مال مشاع

دادگاه صالح در دعوای تقسیم مال مشاع با توجه به آن که مال مورد درخواست تقسیم ، در زمره اموال منقول است یا در دسته اموال غیر منقول می باشد متفاوت است . اموال به دو دسته تقسیم می شود که عبارت است از :

• اموال منقول : اموالی که از لحاظ مکانی قابلیت جابه جایی دارند ؛ مانند خودرو
• اموال غیر منقول : اموالی هستند که به لحاظ مکانی نمی تواند آن ها را جا به جا کنیم ؛ مانند خانه و یا زمین

چنانچه که مال مورد درخواست تقسیم از دسته اموال منقول باشد ؛ متقاضی تقسیم باید دادخواست را به دادگاهی تقدیم نماید که یکی از مالکین در حوزه قضایی آن دادگاه دارای اقامتگاه ( سکونت ) است . اما در صورتی که مال مشاع از دسته اموال غیر منقول باشد ؛ بدون توجه به محل اقامت مالکین مشاعی ، متقاضی تقسیم مال مشترک باید دادخواست تقسیم مال را به دادگاهی که مال غیر منقول در حوزه قضایی آن قرار دارد ؛ ارسال نماید .

دادخواست الزام به تقسیم مال مشاع

خواهان : آقای / خانم …….. فرزند ….. به نشانی ………………

خوانده : کل مالکین ملک مشاع باید طرف دعوی قرار گیرند .

خواسته : الزام خواندگان به تقسیم مال مشترک و در صورت تعذر از تقسیم مال از طریق قانونی فروش مال مشترک و تقسیم ثمن به میزان قدر السهم مالکین

مستندات و منضمات دادخواست :

1. کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی
2. سند مالکیت و یا مبایعنامه (کپی مصدق )
3. اظهارنامه درخواست تقسیم
4. عند الزوم درخواست ارجاع و اخذ نظر کارشناس مربوطه

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی مجتمع قضایی شهید …. شهر تهران

با سلام عرض تحیات

احتراماً محضر ریاست محترم معروض می دارم ؛ اینجانب به استناد سند مالکیت پیوست دادخواست تقدیمی ، مالک ….. دانگ از پلاک ثبتی ….. فرعی از …… اصلی می باشم . به دلیل حدوث اختلافات متعدد و عدم تمایل و همراهی مالکین نسبت به حل اختلافات در خصوص نحوه استفاده از مال مشترک ، ادامه شراکت با وضعیت موجود برای اینجانب مقدور نمی باشد .

نظر به اینکه خواندگان به عنوان مالکین مشاعی علارغم ار سال اظهارنامه به شماره ……. و اعلام تمایل جهت توافق در خصوص تقسیم مال مشترک ، از توافق با اینجانب امتناع نمودند . لذا با عنایت به آن که ادامه وضعیت موجود موجب تضییع بیشتر حقوق اینجانب می گردد ؛ مستند به مواد 589 و 591 قانون مدنی از محضر ریاست محترم درخواست محکومیت خواندگان به شرح مندرجات خواسته ، مورد استدعا می باشد .

سوالات متداول

تقسیم مال مشترک که یکی از مالکین محجور بوه ؛ چگونه امکان پذیر است ؟

پاسخ : باید صرفاً از طریق دادگاه اقدام نمایید . همچنین دادستان و قیم محجور نیز باید طرف دعوی قرار گیرند .

مال مشاعی چه مالی است ؟

پاسخ : مال مشاع به مالی اطلاق می شود که بیش از یک مالک دارد .

تقسیم مال مشترک قولنامه ای امکان دارد ؟

پاسخ : بله امکان پذیر است .

آیا تقسیم مال مشترک بدون توافق با سایر شرکا امکان دارد ؟

پاسخ : بله از طریق دادگاه و اداره ثبت می توان اقدام به تقسیم مال مشترک نمود .

آیا در درخواست تقسیم مال مشترک از طریق دادگاه میزان سهم شریک تاثیری در حکم دادگاه دارد ؟

پاسخ : خیر هیچ تاثیری میزان سهم شریک در حکم دادگاه ندارد. هر یک از شرکا بدون توجه به قدرالسهم خود می توانند از دادگاه تقاضای تقسیم نمایند .