دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری از دعاوی است که موجر و یا قائم مقام قانونی او ( خریدار جدید ملک یا ورثه ) بدون آن که بخواهد هزینه و یا زمان زیادی را صرف دعوی نماید ؛ بتواند به راحتی از طریق دادگاه اقدام به خارج نمودن ملک از تصرف مستاجر بنماید .

دستور تخلیه فوری معمولاً در مواردی صادر می شود که مستاجر علارغم پایان مدت قرارداد اجاره ، از تخلیه و تحویل ملک به موجر امتناع می نماید . در خصوص پایان مدت قرارداد اجاره باید توجه گردد که سایر مواردی از قبیل فسخ یا ابطال قرارداد اجاره که می تواند موجب انحلال قرارداد و پایان مدت آن گردد ؛  نمی تواند مشمول شرط اتمام قرارداد اجاره برای صدور دستور تخلیه شود .

دستور تخلیه فوری از تصمیمات قضایی است که مطابق مقررات مرجع صالح برای صدور آن ، دادگاه های صلح می باشد . رسیدگی به دستور تخلیه در محاکم صلح در کمترین زمان ممکن و به فوریت انجام می شود . البته باید توجّه داشت که اجرای حکم مربوط به دستور تخلیه ، به دلیل برخی مقررات و مصوبات قانونی ، تا حدودی از نظر زمانی ، متغیّر است .

دستور تخلیه فوری در مرحله اجرای حکم ، علی رغم در نظر گرفتن حق استمهال برای مستاجر ، کما کان سریع تر از سایر فرایندهای قضایی که برای تخلیه ملک در نظر گرفته شده است ؛ منتهی به نتیجه مورد دلخواه موجر ، مبنی بر تخلیه فوری ملک ، می شود . این مقاله توسط گروه وکلای نوری گردآوری شده است که خدمات حقوقی مانند وکیل حقوقی ، وکیل خانواده و وکیل کیفری ارائه می کند.

شرایط و نحوه صدور دستور تخلیه فوری

شرایط و نحوه صدور دستور تخلیه فوری در قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر تعیین شده است . شرایط تعیینی به نحوی هستند که عدم تحقق هر یک از آنها موجب می گردد ؛ دادگاه صلح نتواند اقدام به صدور دستور تخلیه نماید .

شرایط صدور دستور تخلیه مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 عبارت است از :

• قرارداد اجاره در خصوص املاک مسکونی تنظیم شده باشد .
• مدت قرارداد اجاره خاتمه یافته باشد .
• قرارداد اجاره برای مدت مشخص تنظیم شده باشد .
• قرارداد اجاره توسط دو شاهد امضاء شده باشد .
• قرارداد اجاره حتما در دو نسخه ای که به امضاء طرفین رسیده ؛ تنظیم شده باشد .

آنچه در رابطه با شرایط و نحوه صدور دستور تخلیه شرح داده شده ؛ مربوط به قراردادهایی است که در بنگاه املاک به مدت یک سال شمسی تنظیم گردیده است که اصطلاحاً در حقوق به آن ، سند عادی گفته می شود . در خصوص اجاره نامه هایی که مدت آن دو سال است ؛ ثبت قرارداد اجاره در سامانه خود نویس ثبت و امضاء الکترونیکی شهود در سامانه مذکور از دیگر شرایط و نحوه صدور دستور تخلیه است .

همچنین با توجّه به تصویب و لازم اجرا شدن ، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، موجر و مستاجر مکلف هستند قرارداد اجاره ای که مدت آن بیش از دو سال تعیین گردیده است را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند .

بنابراین با توجه به نوع سند که می تواند رسمی یا عادی باشد و نیز مدّت قرارداد اجاره که برای یک سال یا دو سال و یا بیش از دو سال است ؛ شرایط و نحوه صدور دستور تخلیه تفاوت هایی خواهد داشت .

دستور تخلیه فوری در مواردی که ملک مشاع است.

دستور تخلیه فوری ملک مشاع در موارد مطرح می گردد که ملک بیش از یک مالک داشته باشد . به این وضعیت ملک در علم حقوق ، اصطلاحاً اشاعه گفته می شود . در این موارد هر یک از مالکین در جز به جز ملک مشاع ، دارای حق مالکانه هستند .

دستور تخلیه ملک مشاع ، از طرف هر یک از شرکاء مشاعی ملک ، قابل طرح در مراجع قضایی است . برای آن که مالک مشاعی ، بتواند برای اخذ دستور تخلیه ملک مشاع اقدام نماید ؛ میزان سهم مالک در مال اهمیّت ندارد و مالک با هر میزان از سهم در مال مشاع ، حق درخواست تخلیه ملک را دارد .

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه ، موجب ایجاد وجه افتراق دو دعوی فوق الذکر ، شده است ؛ بنابراین اگر چه هر دو دعوی ، در پایان فرایند رسیدگی قضایی ، مُنِتَج به یک نتیجه و آن هم ، تخلیه و تحویل ملک به موجر می شود ؛ اما هنگام طرح دعوی تخلیّه ، باید توجه شود ؛ امکان طرح کدام دعوی ، برای موجر میسر است ؟

مطابق مقررات مربوطه ، برای تخلیه ملک دو راهکار برای موجر ، در نظر گرفته شده است که عبارتند از :

1. دعوی درخواست صدور دستور تخلیه فوری
2. دعوی درخواست صدور حکم تخلیّه

از لحاظ حقوقی ، تشخیص تفاوت دو دعوی ، دستور تخلیه و حکم تخلیه ، هنگام تنظیم دادخواست ، دارای اهمیت بسزایی است . چرا که عدم توجّه به این موضوع ، موجب  رد دعوی مطروحه و به تبع ورود خسارت مالی و اتلاف وقت ، برای خواهان دعوی خواهد شد .

بنا به آنچه گفته شد ، مشخص می گردد ؛ که این دو دعوا ، از لحاظ شرایط قانونی ، مجزا از یکدیگر هستند . بنابراین تشخیص شرایط اقامه دعوی دستور تخلیه از اهمیت بالایی برخوردار است . چرا که در صورت وجود شرایط دستور تخلیه ، طرح آن از نظر مدت و هزینه رسیدگی قضایی ، به نفع موجر خواهد بود .

همین تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در رابطه با مدّت زمان رسیدگی ، موجب شده است که موجرین صرفاً در مواردی از دادگاه صلح ، درخواست صدور حکم تخلیه را نمایند که از لحاظ قانونی ، امکان طرح درخواست صدور دستور تخلیه فوری ، میسر نگردد . با توجه به شرح اهمیت تشخیص تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه ، اختصاراً به توصیف برخی از تفاوت های این دو دعوی ، می پردازیم .

از جمله تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه که می توان به آن اشاره داشت ؛ عبارت است از :

1. از لحاظ موضوع : از تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه ، می توان به نوع مال موضوع قرارداد اجاره اشاره داشت ؛ به این شرح که دستور تخلیه صرفاً مشمول املاک مسکونی است ولی دعوی تقاضای صدور حکم تخلیه ، علاوه بر املاک مسکونی شامل املاک تجاری نیز می گردد .
2. از لحاظ قابلیت اعتراض : از دیگر تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه آن است که دستور تخلیه بر خلاف حکم تخلیه ، قابل اعتراض و یا تجدیدنظر خواهی نمی باشد . همین ویژگی دستور تخلیه موجب گردیده است که اخذ نتیجه یا همان تخلیه ملک در مدت کوتاهی حاصل شود .
3. از لحاظ تنظیم دادخواست : در دادخواست دستور تخلیه فوری فقط یک خواسته که همان دستور تخلیه است ؛ قابل مطالبه از دادگاه صالح می باشد . اما در دعوی درخواست حکم تخلیه ، چنانچه مستاجر از پرداخت اجور معوقه ، امتناع نموده باشد ؛ می توان علاوه بر حکم تخلیه از دادگاه الزام مستاجر به پرداخت اجور معوقه را نیز مطالبه نمود .

بنا به آنچه از تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه شرح گردید ؛ توصیه دفتر حقوقی وکیل نوری به مراجعین به دستگاه قضا آن است که قبل از هر اقدامی برای تخلیه ملک ، ابتدا با مراجعه به وکیل حقوقی تمام جوانب پرونده مورد بررسی قرار گیرد تا در صورت امکان از دعوی دستور تخلیه برای تخلیه ملک استفاده شود .

ماده قانونی دستور تخلیه فوری

ماده قانونی دستور تخلیه فوری مربوط به مواد 1 الی 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 می شود . از اینرو بر اساس ماده 3 قانون فوق الذکر مقرر گردیده است، بعد از پایان مدت قرارداد اجاره و ظرف یک هفته بعد از درخواست موجر و یا قائم مقام قانونی او ، به دستور مقام قضایی صالح ، تخلیه ملک از طریق ضابطین قوه قضائیه انجام شود .

البته در عمل با توجه به تکلیف موجر در پرداخت ودیعه برای اجرای دستور تخلیه و همچنین ارجاع پرونده برای اجرای دستور ، به واحد اجرای احکام و به تبع اخذ نوبت اینترنتی ، عملاً پروسه اجرای دستور تخلیه دارای زمان های متغیری است .

مراحل گرفتن دستور تخلیه از دادگاه صلح

مراحل گرفتن دستور تخلیه فوری از دادگاه صلح ، از لحاظ رسیدگی قضایی در دادگاه ، صرفاً دارای یک مرحله است . اما اگر بخواهیم عملاً بررسی کنیم ؛ موجر تا اخذ نتیجه نهایی که همان تخلیه و به تبع آن تحویل ملک است ؛  باید چه مراحلی را طی نماید ؟ می توانیم به چند مرحله اشاره داشته باشیم که در ذیل به آن خواهیم پرداخت .

مراحل گرفتن دستور تخلیه از دادگاه عبارت است از :

1. تهیه و آماده نمودن وجه کامل مبلغ ودیعه قرارداد اجاره
2. مراجعه به دفاتر خدمات قضایی جهت ثبت دادخواست به خواسته دستور تخلیه
3. مراجعه به دادگاه و الزام به حضور در جلسه دادگاه به همراه اصول اسناد مانند قرارداد اجاره و سند مالکیت
4. اجرای دستور تخلیه ، در صورتی که مستاجر علارغم صدور دستور تخلیه از تخلیه ملک امتناع نماید .

در رابطه با مراحل گرفتن دستور تخلیه فوری، در خصوص مرحله اجرا ، باید به این نکته توجه شود که دادگاه صرفاً در صورتی درخواست موجر مبنی بر اجرای دستور تخلیه را می پذیرد که ودیعه به طور کامل پرداخت شود . حتی ادعای موجر ، مبنی بر عدم دریافت اجور معوقه از طرف مستاجر نیز نمی تواند موجب ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام دادگاه گردد .

مدارک لازم برای گرفتن دستور تخلیه

مدارک لازم برای گرفتن دستور تخلیه که از مقدمات اولیه برای صدور دستور تخلیه است بایستی به دادخواست پیوست شود . توجه به این نکته ضروری است که برخی محاکم به استناد ماده 53 قانون آئین دادرسی در امور ، فقط به دلایل پیوست شده به دادخواست در جلسه دادگاه رسیدگی می نمایند و از رسیدگی به سایر دلایل در جلسه دادگاه امتناع می نمایند .

اما در خصوص مدارک لازم برای گرفتن دستور تخلیه ، می توانیم به موارد ذیل اشاره نماییم :

• مدارک شناسایی مانند کارت ملی خواهان
• اصل سند مالکیت ملک مورد اجاره
• اصل قرارداد اجاره ای که مدت آن اتمام یافته است .
• اصل سند نمایندگی ، در مواردی که موجر شخصاً اقدام به ثبت دادخواست نمی نماید .

مدارک لازم برای گرفتن دستور تخلیه فوری محدود به 4 مورد ذکر شده است . اما به این نکته باید توجه گردد که برای صدور دستور تخلیه نیاز نمی باشد موجر اصل سند مالکیت شش دانگ ملک مورد اجاره را به پیوست دادخواست ارائه نماید . در قوانین مربوط به دستور تخلیه حتی موجری که صرفاً مالک بخشی از ملک است ؛ بدون توجه به میزان مالکیت ، این حق را دارد که از دادگاه صلح ، تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید .

هزینه دادرسی دستور تخلیه

هزینه دادرسی دستور تخلیه فوری با عنایت به آنکه ، این دعوی از اقسام دعاوی غیر مالی است ؛ بدون توجه به قیمت مال مورد اجاره ، هزینه ثابتی در حدود 300 هزار تومان به عنوان هزینه دادرسی دستور تخلیه از خواهان دعوی هنگام ثبت دادخواست اخذ می شود .

البته با توجه به امکان تغییر هزینه دادرسی دعوی دستور تخلیه فوری طی مصوبات بعدی ، سامانه ثنا این امکان را فراهم نموده است که خواهان بعد از تعیین خواسته ، بتواند از طریق سامانه ثنا هزینه دادرسی دستور تخلیه را به طورکامل محاسبه نماید تا در مرحله رسیدگی قضایی دادگاه ، به دلیل اشتباه در محاسبه هزینه دادرسی ، دچار مشکل نشود .

نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری از دادگاه صلح

خواهان : آقای / خانم ( مشخصات موجر و قائم مقام موجر )

خوانده : آقای / خانم ………………… ( مشخصات کامل مستاجر و در صورت فوت مستاجر ، کلیه ورثه )

خواسته : دستور تخلیه ملک ( تقاضای دستور تخلیه عین مستاجره ، به جهت انقضای مدت قرارداد اجاره شماره …. به تاریخ …………. )

دلایل و منضمات دادخواست :

1. سند مالکیّت ( اعم از عادی و رسمی )
2. کپی مصدق اجاره نامه
3. وکالتنامه الکترونیکی به شماره ……

ریاست محترم مجتمع شماره …… دادگاه های صلح شهر تهران …..

با سلام و ادب

احتراماً به وکالت از خواهان محضر ریاست محترم معروض می دارم : خوانده محترم برابر اجاره نامه شماره ………… مورخ ………….. یک ساختمان شخصی در سه طبقه یک واحدی به پلاک های ثبتی ……… فرعی از ……… اصلی مفروز و مجزی از ……… قطعه یک بخش ……… تهران به نشانی …………………………… را از موکل اجاره نموده است .

تاریخ سررسید قرارداد اجاره فی ما بین طرفین به تاریخ …… بوده است ؛ ولی با توافق طرفین تا تاریخ ……….. تمدید می گردد . نظر به اینکه علی رغم اتمام مدّت قرارداد اجاره ، خوانده از تخلیه مورد اجاره کما کان امتناع می نماید و از سوی دیگر این موضوع نیز موجبات حدوث ضرر و زیان های مالی متعددی را برای موکل فراهم نموده است .

علیهذا، بنا به مطالب معروضی و نظر به بی توجهی خوانده / خواندگان نسبت به درخواست های مکرر موکل جهت تخلیه ملک مورد اجاره علارغم تامین وجه ودیعه ، از آن مقام محترم درخواست صدور حکم مبنی بر محکومیّت خوانده / خواندگان محترم به شرح مندرجات خواسته تقدیمی ، مورد استدعا می باشد .

اجرای دستور تخلیه فوری توسط کلانتری

اجرای دستور تخلیه توسط کلانتری در صورتی انجام می شود که مستاجر علارغم صدور دستور تخلیه از اجرای آن مبنی بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر امتناع نماید . معمولاً مرجع قضایی از طریق کلانتری و طی نامه ای به مستاجر اخطار می نماید ملک را ظرف یک هفته تخلیه نماید .

در صورتی که مستاجر کما کان  به تصرف مورد اجاره ادامه دهد و یا مستند به دلایل کافی، از دادورز واحد اجرای احکام درخواست استمهال ( مهلت خواستن ) برای تخلیه مورد اجاره را  ننماید ؛ مامور کلانتری به موجب اخطار بعدی موظف به اجرای دستور تخلیه است .

در صورتی که مستاجر از ورود مامور و موجر به ملک برای اجرای دستور تخلیه ممانعت به عمل آورد ؛ موجر با مراجعه به واحد اجرای احکام و انجام اقدامات لازم و اخذ دستور از مرجع قضایی به همراه نماینده دادستان و مامور کلانتری و یک نفر کلید ساز ، در محل حاضر و تخلیه ملک با حفظ حقوق مستاجر ، انجام خواهد گرفت .