دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش در خصوص اموال مشاعی ، یکی از رایج ترین دعاوی ملکی در دادگستری است . اصولاً اموال دارای یک مالک هستند امّا در برخی موارد مالکیّت یک ملک ، متعلق به چند شخص است .

دستور فروش املاکی که دارای مالکین مشاعی هستند ؛ در مواردی مطرح می گردد که یکی از مالکیّن بنا به هر دلیلی ، تمایلی به شراکت با سایر مالکیّن نداشته باشد و از طرفی ، سایر شرکا نیز حاضر به معامله سهم مشاعی خویش به دیگر شرکاء و یا خریدار ثالث نباشند .

در این موارد و در صورت استمرار این رفتار شرکاء ، سایر مالکین ناچاراً مجبور به طرح دعوی دستور فروش در محاکم قضایی می شوند .

شریک متقاضی دستور فروش ، می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی و طرف قرار دادن سایر شرکاء ، از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر صدور ، دستور فروش نماید . دادگاه با بررسی موضوع و در صورت حصول شرایط از جمله عدم امکان افراز ملک مشاع ، اقدام به صدور حکم می نماید . چنانچه به دنبال وکیل حقوقی و وکیل خانواده و وکیل کیفری هستید گروه وکلای نوری بهترین گزینه برای شماست.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع ، مختص املاکی می باشد که از نظر اداره ثبت اسناد ، قابلیّت افراز را ندارد . بنابراین قبل از طرح دعوی دستور فروش ابتدا بایستی نظر اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص قابلیت و یا فقدان افراز ملک اخذ شود .

بعد از صدور گواهی عدم قابلیت افراز از سوی اداره ثبت اسناد و املاک و عدم اعتراض سایر شرکاء و النهایه در صورت قطعیت آن ، شریک خواهان فروش مال مشاع ، بایستی با پیوست نامه مذکور به دادخواست و مراجعه به دفاتر خدمات قضایی ، درخواست خود را ثبت نماید .

دستور فروش ملک مشاع ، در مرحله اخذ گواهی عدم افراز و نیز در مرحله مزایده ملک ، می تواند دارای مراحل قانونی متفاوتی باشد که باعث شود ؛ اشخاص نیاز به مشاوره و یا همراهی وکیل دادگستری ، برای انجام اقدامات مربوط به اخذ دستور فروش ملک مشاع داشته باشند .

بنابراین به مانند تمام اقدامات حقوقی ، خواهان باید ابتدا با مراجعه به دفاتر حقوقی و کسب اطلاعات لازم و بررسی همه جانبه پرونده ، اقدام به تقدیم دادخواست دستور فروش نماید .

مراحل دستور فروش ملک مشاع

مراحل دستور فروش ملک مشاع ، مانند سایر دعاوی باید برای رسیدن به نتیجه مطلوب رعایت شود . برای اخذ دستور فروش از دادگاه صالح ، باید مراحلی را به ترتیب رعایت کرد . از اینرو در این بخش از مقاله سعی می شود؛ مراحل دستور فروش ملک مشاع را مختصراً شرح داده شود که عبارتند از :

• مرحله اداره ثبت اسناد : چنانچه ملک موضوع دعوی دستور فروش ، دارای سابقه ثبت و به تبع سند رسمی باشد ؛ مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک ، از مراحل دستور فروش ملک مشاع است .

در این مرحله متقاضی دستور فروش باید درخواستی مبنی بر بررسی وضعیت ملک از لحاظ امکان افراز تسلیم اداره ثبت نماید .

• مرحله ثبت دادخواست : در صورت پاسخ اداره ثبت ، مبنی بر عدم امکان افراز ملک ، متقاضی با اخذ گواهی عدم افراز باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه نماید . در این مرحله باید کلیه شرکاء طرف دعوی قرار گیرند و دلایل حقانیت متقاضی دستور فروش پیوست دادخواست گردد .
• مرحله دادگاه دستور فروش ملک مشاع : دادگاه در این مرحله با بررسی دلایل و نیز اثبات حقانیت متقاضی ، اقدام به صدور دستور فروش ملک مشاع خواهد نمود . باید توجه داشت عدم حضور شرکاء در دادگاه مانع صدور حکم نخواهد گردید .
• مرحله اجرای دستور فروش و مزایده : در این مرحله برای ارزیابی و تعیین قیمت ملک ، موضوع به کارشناس ارجاع می شود .

در صورت عدم اعتراض و قطعیت نظریه کارشناس ، از طریق آگهی در روزنامه ، موضوع مزایده به اطلاع عموم رسانده می شود . در روز مزایده ، ملک به بالاترین قیمت فروخته می شود .

شرایط صدور دستور فروش

دادگاه در صورتی اقدام به صدور دستور فروش می نماید که برخی شرایط وجود داشته باشد . این شرایط عبارت است از :

1. وجود حداقل دو مالک در خصوص ملک
2. مال موضوع دادخواست غیر منقول باشد از قبیل خانه و زمین .
3. مال موضوع دادخواست دارای سابقه ثبتی باشد .
4. عدم قابلیت افراز ملک از سوی اداره ثبت
5. عدم توقیف پلاک ثبتی ملک

تمام شرایطی که بیان گردید باید در زمان تقدیم دادخواست وجود داشت باشد . عدم هر یک از شروطی که برشمرده شد ؛ مانع صدور دستور فروش از سوی دادگاه خواهد شد .

هزینه دستور فروش ملک مشاع

هزینه دستور فروش ملک مشاع ، بدون توجّه به قیمت ملک تعیین می شود . چرا که این دعوی ، مشمول مقررات دعاوی غیر مالی است .

مطابق مقررات ، هزینه دستور فروش ملک مشاع در خصوص ثبت دادخواست ، حدوداً 350 هزار تومان است . امّا هزینه نیم عشر مرحله مزایده و حق الزحمه کارشناس ، معمولاً با توجّه به برخی فاکتورها متغیر است .

هزینه دستور فروش ملک مشاع در خصوص حق الوکاله وکیل مطابق آئین نامه تعرفه حق الوکاله وکلا ، بر مبنای توافق وکیل و موکل تعیین می شود .

حق الوکاله تعیینی در خصوص انجام تمام مراحل دادرسی از جمله مراجعه به اداره ثبت و اخذ گواهی عدم افراز تا شرکت در جلسه مزایده در بر می گیرد .

 توقف دستور فروش ملک مشاع

توقف دستور فروش ، به نظر در برخی مواردی امکان پذیر است . هر یک از شرکاء می تواند از طریق ارائه درخواست به شعبه صادرکننده دستور فروش ، نسبت به بی اثر نمودن حکم دستور فروش و به تبع در ادامه ، نسبت به توقف دستور فروش ملک مشاع ، اقدام نماید .

توقف دستور فروش ملک از طریق اثبات اشتباه اداره ثبت در خصوص تشخیص قابلیّت افراز ملک مشاع امکان پذیر است .

به نظر  اخذ تامین دلیل ، یکی از دلایلی است که می توان از طریق آن اشتباه اداره ثبت را به دادگاه اثبات نمود. توقف دستور فروش ملک مشاع از سوی شرکاء مشاعی باید صورت گیرد .

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع از سوی شرکاء (خواندگان دعوی دستور فروش ) در غالب تجدیدنظرخواهی امکان پذیر نمی باشد . چرا که از لحاظ حقوقی ، دستور فروش به منزله یک تصمیم و یا دستور اداری است .

در مقررات آیین دادرسی در امور مدنی ، حق تجدیدنظر خواهی ، فقط نسبت به حکم و یا قراری که از سوی دادگاه ، صادره گردیده است ؛ در نظر گرفته شده است .

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع در مواردی که دستور فروش از سوی دادگاه ، بر مبنای نظر صحیح اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ، مبنی بر عدم امکان افراز ملک مشاع ، صادره شده باشد ؛ مورد پذیرفته مرجع قضایی قرار نخواهد گرفت .

بنابراین می توان گفت ؛ با اثبات امکان افراز ملک مشاع ، طرف دعوا می تواند نسبت به اعتراض به دستور فروش ملک مشاعی که از سوی دادگاه صادره شده است ؛ اقدامات قانونی لازم را انجام دهد .

در مواردی که امکان صدور دستور فروش مال مشاع وجود ندارد چه دادخواستی باید داد ؟

قبل تر گفته شده که دادگاه در صورت حصول برخی شرایط می تواند اقدام به صدور دستور فروش کند . لذا امکان دارد مالی مشاع باشد و مالک نیز تمایل به شراکت با شریک دیگر نداشته نباشد . اما به لحاظ حقوقی دادگاه  دادخواست دستور فروش را نیز نمی پذیرد .

حال باید دید در این موارد مالک چه اقدامی می توان انجام دهد ؟ به نظر در این موارد بهترین اقدام حقوقی ، تنظیم دادخواست به خواسته تقسیم مال مشاع باشد .

می توان در این نوع دادخواست ، از دادگاه حقوقی درخواست نمود که در صورت عدم امکان تقسیم مال به روش هایی مانند تعدیل و یا رد ، از دیگر روش ها مانند فروش ، حکم به تقسیم مال داده شود .

قطعاً خواسته تقسیم مال از لحاظ ، مدت رسیدگی ، قابلیت اعتراض و هزینه دادرسی ، تفاوت های قابل توجّه ای با خواسته دستور فروش خواهد داشت .

به هر صورت در ذیل اختصاراً به شرحی از مواردی که فروش مال از طریق ارائه دادخواست به خواسته تقسیم مال مشاع امکان پذیر خواهد بود ؛ ارائه می گردد :

1. ملک فاقد سند رسمی است .
2. مال منقول است . مانند وسیله نقلیه
3. مال بازداشت نباشد .

دستور فروش ملک بازداشتی

اخذ دستور فروش در خصوص ملک بازداشتی ، از لحاظ مقررات مدنی امکان پذیر نخواهد بود . همچنین دادگاه خواسته تقسیم مال ملک بازداشت شده را نیز نخواهد پذیرفت .

قانون گذار در ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی به صراحت اعلام داشته است که هر گونه نقل و انتقالی که نسبت به مال توقیفی به هر طریقی که صورت گرفته شده باشد ؛ باطل است و دارای اثر حقوقی نخواهد بود .

در چنین مواردی باید خواهان ابتدا نسبت به رفع توقیف اقدامات قانونی لازم را انجام دهد . سپس نسبت به اخذ دستور فروش از دادگاه اقدام نماید .

بنابراین توصیه می شود قبل از تقدیم دادخواست ، از طریق اداره ثبت اسناد و املاک و یا سامانه هایی مانند ، کاتب و یا ثبت من ، به عنوان یکی از شرکاء پلاک ثبتی ، نسبت به توقیف بودن و یا نبودن ملک مشاع ، اطلاعات لازم را اخذ نمایید ؛ تا نسبت به وقت و هزینه خود متحمل خسارت نشوید .

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی ، در راستای آگاهی مراجعین به سایت وکیل نوری در این بخش از مقاله ارائه می گردد .

چنانچه در خصوص نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع و یا سایر امور مرتبط با دعوای دستور فروش نیاز به مشاوره دارید ؛ می توانید از طریق شماره تماس مندرج در سایت وکیل نوری و یا مراجعه حضوری ، با ما تماس داشته باشید .

نمونه متن دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان : خانم یا آقای …….. کد ملّی ……. آدرس محل سکونت …… ( نشانی دقیق )

خوانده : خانم یا آقای …….. کد ملّی ……. آدرس محل سکونت ……. ( نشانی دقیق )

وکیل یا نماینده قانونی خواهان : خانم یا آقای …….. کد ملّی ……. آدرس محل سکونت ….. ( نشانی دقیق )

خواسته : صدور حکم مبنی بر ( صدور دستور فروش ملک مشاع به پلاک ثبتی شماره ….. فرعی از اصلی …… واقع در ……. ) به انضمام کلیه خسارات دعوی اعم از حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و …..

منضمات و دلایل دادخواست :

1. کپی مصدق سند مالکیّت خواهان
2. گواهی عدم افراز ملک مشاع اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مشاع

شرح دادخواست :

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی شهر تهران

با سلام و ادب

احتراماً محضر ریاست محترم دادگاه …. معروض می دارم : اینجانب به موجب سند مالکیّت شماره …… مالک پنج دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی فرعی ……. از اصلی ….. بخش …… تهران واقع در ……… هستم .

به دلیل حدوث برخی اختلافات و نیز درگیری هایی که با خوانده / خواندگان دعوی دارم ؛ فی الحال دیگر تمایلی بر تصرف و یا استفاده از ملک موضوع دعوی ، همراه با خوانده / خواندگان  به نحوه مشاع ندارم .

بنابراین با عنایت به صدور گواهی عدم امکان افراز به شماره ….. تاریخ ….. که از سوی اداره ثبت اسناد ….. مبنی بر عدم امکان افراز پلاک ثبتی مزبور صادر و قطعیّت یافته است و نظر به آن که ادامه وضعیت موجود می تواند منجر به افزایش اختلافات و درگیری هایی شود که به مصلحت هیچ یک از مالکین نمی باشد .

از اینرو بنا به مطالب معروضی ، از مقام عالی درخواست صدور حکم به شرح خواسته مورد تقاضا می باشد .